南國置業(yè)（全稱為南國置業(yè)股份有限公司）是一家以房地產(chǎn)開發(fā)與運營為核心業(yè)務(wù)的國有控股上市公司，其成立于1998年，2009年在深圳證券交易所上市（股票代碼：002305），是地產(chǎn)行業(yè)IPO重啟后首家上市的商業(yè)地產(chǎn)公司。目前公司的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的開發(fā)與運營業(yè)務(wù)，主要產(chǎn)品是物業(yè)銷售、物業(yè)出租及物業(yè)管理、酒店運營及其他。9月17日，南國置業(yè)股份有限公司重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報告書（草案）。

（圖片來源：南國置業(yè)官方公告）

南國置業(yè)1元剝離地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營

據(jù)南國置業(yè)正式披露的重大資產(chǎn)重組暨關(guān)聯(lián)交易報告書（草案）顯示，目前南國置業(yè)擬通過重大資產(chǎn)出售方式，將房地產(chǎn)開發(fā)與租賃業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債整體置出。本次交易對手方為控股股東中國電建地產(chǎn)集團有限公司的全資子公司上海瀧臨置業(yè)有限公司，交易對價經(jīng)雙方協(xié)商確定為人民幣1元。

（圖片來源：南國置業(yè)官方公告）

本次交易擬轉(zhuǎn)讓標(biāo)的資產(chǎn)具體包括：

1、南國置業(yè)持有的17項房地產(chǎn)開發(fā)、租賃業(yè)務(wù)股權(quán)資產(chǎn)；

2、南國置業(yè)本部對擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)資產(chǎn)的相關(guān)應(yīng)收款項，以及南國置業(yè)本部與房地產(chǎn)開發(fā)、租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的其他資產(chǎn)；

3、南國置業(yè)本部其他應(yīng)付款等債務(wù)。

本次重組前，南國置業(yè)主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、租賃與運營，屬于房地產(chǎn)行業(yè)。通過本次重組，南國置業(yè)擬將所持有的房地產(chǎn)開發(fā)和租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)及負(fù)債置出，未來將進(jìn)一步聚焦于商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)運營等城市運營輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方向，實現(xiàn)向綜合性城市運營服務(wù)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

1元資產(chǎn)對價背后的資本智慧

1、風(fēng)險切割

本次1元交易通過“資產(chǎn)+負(fù)債”同步置出，構(gòu)建起完整的“風(fēng)險防火墻”。此次交易的標(biāo)的資產(chǎn)包涵蓋17項房地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán)、經(jīng)營性資產(chǎn)（如：應(yīng)收款項、存貨）及對應(yīng)負(fù)債（如：其他應(yīng)付款），通過將資產(chǎn)與負(fù)債“一一對應(yīng)”置出，南國置業(yè)實現(xiàn)了與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的徹底切割，將歷史遺留風(fēng)險完全轉(zhuǎn)移至交易對手方，從而為后續(xù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供“零負(fù)擔(dān)”的起點。

2、戰(zhàn)略聚焦

南國置業(yè)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)具有“高投入、高杠桿、長周期”的特點，占用企業(yè)大量資金且回報周期長。通過本次資產(chǎn)置出，南國置業(yè)將釋放大量被房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占用的資本資源，包括土地儲備、在建工程、應(yīng)收賬款等重資產(chǎn)，以及與之配套的融資額度。這些釋放的資本將優(yōu)先用于培育商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)運營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

相較于房地產(chǎn)開發(fā)的一次性收益，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)具有“低資本占用、高現(xiàn)金流、長期收益”的特點，能夠提升上市公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)收益率等核心財務(wù)指標(biāo)，從而增強長期盈利能力與抗風(fēng)險能力。

3、價值重塑

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的估值通?；谕恋貎湟?guī)模、開發(fā)周期、銷售去化率等指標(biāo)，屬于“資源驅(qū)動型”估值模式，具有明顯的周期性波動特征。而輕資產(chǎn)運營服務(wù)商的估值則基于運營能力、品牌價值、客戶粘性等“能力驅(qū)動型”指標(biāo)，具有更強的穩(wěn)定性與成長性。

通過從“開發(fā)商”到“運營商”的定位轉(zhuǎn)變，南國置業(yè)將能吸引市場中長期價值投資者，從而提升市盈率、市凈率等估值指標(biāo)，實現(xiàn)資本市場價值的長期提升。此外，輕資產(chǎn)運營模式更符合國家“房住不炒”的政策導(dǎo)向與城市發(fā)展“存量運營”的趨勢，有助于上市公司在政策與市場雙重利好下實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

南國置業(yè)重組引發(fā)股價上行

9月17日晚，南國置業(yè)披露重大資產(chǎn)重組暨關(guān)聯(lián)交易報告書（草案）后股價大漲。次日（9月18日），南國置業(yè)的股票開盤價為2.44元/股，與前一交易日（17日）的股票收盤價2.35元/股相比，上漲了0.09元/股，漲幅為3.83%。

開盤之后，市場情緒有些波動，南國置業(yè)的股價出現(xiàn)了一波短暫的回調(diào)。但這波回調(diào)并未改變股價整體向上的態(tài)勢，截至寫稿時（11:03），南國置業(yè)的股價報0.12元/股，漲幅為5.11%。

從目前南國置業(yè)的股票走勢來看，市場對此次重大資產(chǎn)重組暨關(guān)聯(lián)交易持有看好態(tài)度。投資者們普遍認(rèn)為，這一舉措有望為公司帶來全新的發(fā)展機遇和增長動力。另外，通過資產(chǎn)重組，南國置業(yè)或許能夠優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦核心優(yōu)勢領(lǐng)域，提升運營效率和盈利能力。

南國置業(yè)以“1元對價”完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，看似簡單的資本操作背后，實則是風(fēng)險切割、戰(zhàn)略聚焦與價值重塑的深度融合。從資本市場來看，股價的上漲態(tài)勢已初步彰顯市場對這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的認(rèn)可。未來，隨著商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)運營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的逐步發(fā)力，南國置業(yè)有望實現(xiàn)核心財務(wù)指標(biāo)的顯著提升，在資本市場中重塑價值，為投資者創(chuàng)造更多回報。